マンション管理組合の理事会や役員にとって役に立つ情報をマンション管理のコンサルタントが提供しています。『はじめて理事になって不安な方』や『理事会運営のトラブルがあった』ときにご活用ください。

マンショントラブルは騒音・滞納・違法駐車・ペットなどマナーが原因

分譲マンションのトラブル発生の原因 マンション理事の基礎知識

マンションでの生活は、価値観や年齢もことなる大勢の共同生活の場ですので、どんなに厳しいルール(規約)を定めても、居住者間のトラブルを完全に防ぐことはできません。特に夜間の生活騒音や、ペット飼育のルールが守られないといった居住者のマナーに関することから大きなトラブルに発展しがちです。

分譲マンションでのトラブルの発生状況

分譲マンションでのトラブルの発生状況
平成25年度マンション総合調査によると、分譲マンションでおきた過去1年間のトラブルの発生状況の割合は「居住者間の行為、マナーをめぐるもの」が55.9%と最も多く、つぎに「建物の不具合に係るもの」が31.0%、「費用負担に係るもの」が28.0%となっています。

一方で「特にトラブルは発生していない」が26.9%となっており、ほとんどの分譲マンションで居住者間の行為やマナー等などにより何らかのトラブルが発生しています。

マンションでは、一戸建てにはない、共同生活をするマンション特有の難しさを抱えています。マンションには多くの居住者が暮らしますので、建物や設備などのハード面の他、居住者間のマナーなどのソフト面などトラブルの内容は多様です。

マンションのトラブルは「生活音」「滞納」「違法駐車」「ペット」

分譲マンションでのトラブルの発生状況(内訳)
もう少し具体的にトラブルの原因を掘り下げてみると、「生活音」が34.3%と最も多く、つぎに「管理費の滞納」が27.2%、「違法駐車」が24.7%となっています。

こうした、居住者間のトラブルの原因で多い生活音については、音を不快に感じる程度には個人差があり、また当事者にとってはきわめて深刻な対立に発展するケースも多く、簡単には解決できない問題ではありますが、最低限、管理規約等に床材の騒音基準を定めたり、掲示等でマナーの遵守を啓蒙するなどの対策は必要でしょう。

管理費等の滞納については、滞納額が大きくならないうちに対応することが肝心です。毎月、理事会を実施して、管理会社の担当者(フロント)から管理費等の滞納状況については、報告を受けるようにしましょう。

居住者間のトラブルは原則として当事者同士が解決すべき問題ですので、いざトラブルが紛争にまで発展したときに、どこまで理事会が介入するかは慎重に判断をせざるを得ません。また、管理会社の業務の中には、原則として、居住者間のトラブルの対応については、含まれていません。

建物に関するトラブルの発生状況

分譲マンショの建物不具合
「建物の不具合」では、「水漏れ」が18.8%と最も多く、つぎに「雨漏り」が12.2%となっています。大規模修繕工事などの定期的な修繕の必要性が伺えます。

管理組合運営における将来への不安

管理組合運営における将来への不安(出所:平成25年度マンション総合調査)
管理組合を運営していく上での将来の不安な点についてみると「区分所有者の高齢化」が57.0%と最も多く、つぎに「管理組合活動に無関心な区分所有者の増加」が『34.8%』、「理事の選任が困難」が31.8%となっています。

いずれの不安も、理事のなり手不足につながる全国のマンション管理組合が抱えている問題です。改正された標準管理規約の中では、外部の専門家が管理組合の理事や監事(理事長を含む)に就任できるようにした条項が追加されました。区分所有者の高齢化などによって役員のなり手が不足といった問題に対応するため、マンション管理士等が理事長に就任することが想定されています。

まとめ

マンション管理をめぐるトラブルや将来への不安の多くは、建物や設備等に起因する他、分譲マンションの区分所有という居住形態による利害関係の複雑さがその背景にあります。

しかし実際には、現場でのトラブルの原因の大半は生活マナーに起因する事柄です。一人が「ちょっとくらいなら」とおこなったことが、多くの人々が集まるマンションなどの集合住宅では、大きな問題に発展します。

マンションは、住人皆さんが助けあいながら生活する場所ではありますが、価値観の違う方が長期間暮らしている内に、時にはトラブルが起こりますし将来への不安が増していきます。

とくに、音を不快に感じる程度やペットの好き嫌いなど、受けとめ方に個人差があることは簡単には解決できないことが多いです。こうした居住者間のトラブルは原則として当事者同士が解決すべき問題ですが、いざトラブルが起こると管理会社に解決を求める傾向があります。

しかし、実際には管理会社の業務の中には、一般的に居住者間のトラブルの対応については含まれていませんので、こじれてしまった問題の解決を管理会社にぜんぶお任せとはいかないでしょう。

理事会でトラブルの解決を目指しても、マンション運営についての専門知識を持っていません。そこで標準管理規約では「管理組合の運営や管理全般について、専門家に相談したり、助言、指導、援助を求めたりすることができる」と定めています。

分譲マンションで必要とされる専門家には、マンション管理士、弁護士、司法書士、建築士、税理士等がいます。専門家を上手に活用することが将来への不安を解決への近道になるでしょう。

例えば、マンション管理士は、管理組合のよろず相談役としての役割も担います。理事会や管理会社では対応しきれないトラブルや問題などが生じた場合にはマンション管理士等の第三者的立場であるコンサルタントに支援を求めるのもトラブル解決のための方法のひとつです。

マンション理事の基礎知識
理事のなり手不足対策研究会

当研究会は、マンション管理に携わるコンサルタント有志によって設立されました。
居住者の高齢化や、無関心などにより理事のなり手が不足している分譲マンションの問題を解決することを目的とした研究・情報発信をおこなっています。

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